调控“失灵”？

“调控”似乎一直未能解决房价大幅上涨的问题。

在多位专家看来，调控的主要目标从来就不是让房价大幅下降。“房价下跌将会比股灾还要惨。”全国工商联房地产商会会长聂梅生多次公开表示，中国只有8%的股民，但却有80%的人拥有房产。聂梅生认为，现在是流动性过剩，加上投资热，推动房价不断上涨。

然 而，房价的过快上涨却使得住房矛盾更加尖锐。2009年12月19日搜房网“关注购房者大型看房团”活动现场，中国人居环境委员会副主任开彦向本报记者表 示，关注夹心层的住房问题成了重要问题，也是目前房地产市场的主要矛盾之一。2008年确定了加大保障房力度的调控思路以后，一部分人的住房问题是被忽略 了。而调控措施是否能够执行是控制房价的关键。

在市场经济中，政府干预经济是为了矫 正和弥补市场机制的功能缺陷或市场失灵。但是,政府为此所采取的立法、行政管理以及各种经济政策手段，在实施过程中往往会出现各种事与愿违的结果和问题， 最终导致政府干预经济的效率低下和社会福利损失。也就是政府在力求弥补市场失灵的过程中，又不可避免的产生了一种缺陷，即政府活动的非市场缺陷——“政府 失灵”。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在房地产调控中的“政府失灵”是显而易见的。一方面，有些地方政策存在失误；另一方面，遭遇市场博弈，执行不到位。

北 京师范大学房地产研究中心副主任王宏新指出：调控并没有切中行业问题的要害，但它却有效地解决了短期市场中出现的问题。房地产行业中的要害问题是制度性 的。传统的行业经济管理体制出现了计划性的土地供应制度与市场经济中的商品房市场化供求制度二者之间的内在矛盾。商品住房中的供应结构不合理正是这二者矛 盾的必然结果：计划性的土地供应制度不可避免地造成地荒，而房地产开发商拿地以后必然会理性的追求企业自身利益最大化。

2012年楼市泡沫破裂？

历年的宏观调控中，都提到了抑制房价过快增长，为此，政策分别从供给端和需求端加以控制和引导，来实现平抑房价的目的。但在供给端，有效的市场供应并不充 足。以房价上涨较快的北京为例，顾云昌告诉记者，前几年北京的土地出让计划都未完成，2009年才完成当年的土地出让计划。

即使增加了土地供应，新的问题又涌现。在“8·31”土地制度变革以前，各个城市已经出让了许多土地；在这两年宏观调控期间，由于企图采用增加土地供给的方 法，缓和房地产供求矛盾与降低房地产价格，许多城市又出让了若干土地。这些土地出让以后，大量地囤积在开发商手中，增加了开发商土地储备的数量。

国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时表示，在现行土地出让机制短期内无法改变的状态下，必须通过加强监管来改变囤地现象。工程进度必须写入合同中。

需 求端的控制同样遭遇市场博弈。谢国忠指出，现行的金融政策不能有效制止投机。银行房贷作假，投资和投机需求被鼓励。而税收政策的实施，同样饱受争议。21 世纪不动产分析师孟奇认为，在流通环节上征税意义不大，税费成本必然将转嫁给购房者，增加首次购房者的购房成本。而对持有环节征税——物业税迟迟不能推 出，也令投机者更加肆无忌惮。

在调控政策的实际执行过程中，地方政府也未能将一些措施落实到位。“在一些方面，中央政府和地方政府的利益是不一致的。”开彦说。

谢国忠认为，2008年实际上是地方政府在炒“房地产”。在现行GDP考核机制、财政税收机制不改变的情况下，房地产的泡沫游戏依旧继续。“房价上涨的最终受益者是地方政府，开发商拥有的是地和债，而地方政府收获的是财政收入。”他说。

谢国忠预测，2012年房地产泡沫将破裂。前提是，美联储为了应对通胀，将利率调至4%以上，导致热钱离开中国，而中国也将调高利率以抑制通胀和防止资金流出。

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