“二套以上房贷政策的调整，往往会决定市场的投资风气，并对银行业务产生极大影响”，一家城商行上海分行副行长对 《每日经济新闻》记者表示，银行真正要把房贷业务做大，只能靠有投资色彩的二套以上房产客户贡献，因为这类客户有实力，银行多做这些客户，反而风险更低。

银行个人房贷业务从2007年的“疯狂”到2008年的“低迷”，再到2009年的“新生”，似乎每一次兴衰反复都伴随着房贷尤其是二套以上房产贷款政策的调整为触发点。只是尚有疑问的是，如果各项房贷优惠政策果真于明年“退出”，2010年银行房贷业务又将被冠以怎样的关键词？

2003年，由于房地产市场投资氛围浓烈，并导致全国各地房价快速上涨，当年4月，央行发布“121号文件”。其中关于个人房屋按揭贷款的内容是“购买高档商品房、别墅或第二套(含)以上商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。”

“这个文件说到底，并不是操作细则，商业银行在操作过程中，很多地方都是遵循自身的风控理念”，前述银行人士回忆称，在房价处于上升通道的大背景下，银行的想法是：有能力投资3、4套房产的客户，资金实力是强劲的。“所以，银行从那时开始更多屏蔽的是一些过度炒房的客户，比如几十套、上百套还从银行贷款的客户。”银行人士称。

值得注意的是，2004~2005年，由于恰逢国内各大房地产市场的调整期，银行在操作二套房以上房贷上的“利好”，并没有催生更多投资客户的介入，一直到2006年、2007年，这一潜在的能量才彻底得到爆发。

统计数据显示，2007年全年，全国金融机构本币个贷新增8699亿元，同比增幅36.12%，当期余额达32783亿元。其中，个人按揭贷款余额为27031亿元，占比已经超过80%。

不过这一盛况在2007年国庆节前夕突遭变数。2007年国庆节前一天，央行突然发布文件称，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。

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